poselki

Автор Тема: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ  (Прочитано 13022 раз)

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« : 27 Января 2011, 21:00:28 »
Итак, похоже я первый из покупателей участка в поселке "Верхние Осельки", кто решил отметиться на данном форуме.
Приобрел участок 10 соток в этом массиве, в 13-м квартале, рядом с садоводством "Тройка", от леса 300 метров, от станции 39-й км 1,6 км напрямик
Платил в рассрочку без % почти год.
Цена сотки была 57 тысяч, я брал в еврах, поэтому мне участок обошелся примерно в 550 тысяч рублей.

Участок мне достался на подножии холма. Сам холм высотой метров 7. У меня перепад около 1,5-2 метров.

По взносам (помимо стоимости земли):
Обязательные

1. электричество 30 т.р./1 КВт (минимум 3 КВт, максимум 15 КВт) + дополнительно около 50 т.р. проект электрофикации, столбы, подстанция
2. ТУ ГАЗ 37 тысяч рублей
3. Дороги 25 тысяч рублей подъездная (по полю) +порядка 6 т.р. с сотки дорога внутри массива (точная сумма пока ен известна)
4. Организационные взносы (оформление отдельного кадастра 15 тысяч рублей, взнос 2009  12 т.р., взнос 2010 36 т.р.

Я пока помимо стоимости участка оплатил 3 КВт электричества и ТУ Газ.

В будущем:
Газ порядка 200 тысяч рублей
Зимний водопровод порядка 100 тысяч рублей

Что обещают: дороги 7 метров, газ, постоянный водопровод

Что имеем на сегодняшний день: летом 2010 начали делать дороги, электричества пока нет



« Последнее редактирование: 31 Мая 2011, 12:17:52 от Екатерина »

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #1 : 27 Января 2011, 21:25:38 »
Чтобы не перегружать информацией в одном сообщении, приведу достоинства и недостатки данного поселка:

Достоинства:
1. В зоне пешей доступности от ЖД станции (по прямой 1,6 километра)
2. На расстоянии около 1 - 1,5 км есть озерцо для купания (на карте), вживую не видел
3. Недалеко лес
4. Расстояние до КАДа (Икеа парнас)  около 20 км по асфальту + около 2,5 км по грунтовой дороге.
Причем добраться до города можно несколькими путями, чамый короткий Осельки - Скотное - Икеа парнас.
Но можно через Осиновую рощу и через Токсово.
5. На расстоянии 10-15 километров находятся несколько крупных озерных систем (токсовские озера и лемболовские озера)
6. Участок в коттеджном поселке во Всеволожском районе по относительно доступной цене (дешевле в этом районе только садоводства, да и то дальше от станции).
7. Поселок планируется довольно большой (судя по описаниям) - несколько сотен участков, хотя на сегодняшний день строится не более 10.
« Последнее редактирование: 24 Февраля 2011, 21:20:54 от sasha_nik »

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #2 : 27 Января 2011, 21:33:05 »
Недостатки
1. Пока разработка массива только началась. В нашей части массива только делаются дороги, электричество будет в лучшем случае к следующей осени.
2. Много непроданной земли, поэтому процесс разработки возможно будет затянут на длительное время из-за нехватки средств
3. Неизвестные заранее размеры многих взносов, и не исключено, что они могут оказаться выше, чем в некоторых других коттеджных поселках.
4. Само по себе место пока довольно унылое, как видно на фото - ближайшие крупные деревья на расстоянии метров 300. В общем, поле с холмами, мелиорационными канавами, мелким кустарником. Есть участки и красивее - с противоположной стороны холма. Они ближе к лесу, но и стоях дороже. Зато мой участок закрыт холмом от северного ветра.
5 Участки разноуровневые. Это одновременно и плюс, и минус. Минус - под дом может потребоваться более сложный фундамент.
6. Участки не раскадастрованы, поэтому первоначально в собственность приобретается доля, а процесс получения отдельного кадастра может занять еще от нескольких месяцев.
7. Участки расположены на землях сельхозназначения, т.е. врядли получится прописаться и врядли получится получить налоговый вычет при строительстве дома, статус "Для дачного строительства".
« Последнее редактирование: 27 Января 2011, 22:12:25 от sasha_nik »

ТРОфим Л.

  • Newbie
  • *
  • Сообщений: 49
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #3 : 28 Января 2011, 11:58:36 »
А почему вы пишите-достался участок? Там вроде еще очень большой выбор- надо было брать на вершине, а не у подножия.
Вопрос к купившему, когда хотите строиться и не пугает вас быть одним из первых ,на несколько лет, живущим по среди стройки?

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #4 : 28 Января 2011, 14:52:38 »
Для меня основным критериям при покупке была цена участка. Поэтому я искал участок самый дешевый по цене, причем на тот момент у меня было налом только коло 200 тысяч, остальное договаривался в рассрочку, а таких участков было только 2 - по 10 соток, на подножии холма.  Из них выбрал самый приличный. Остальные участки шли от 12 соток, и у некоторых была дороже стоимость сотки.
Строиться планирую примерно через пол-года - год после того, когда закончатся все обязательные платежи (а обязательных платежей еще года на полтора минимум при моих возможностях выплат 30-40 тысяч в месяц). Планирую строить коробку небольшого дома метров 130, на деньги, вырученные с продажи моей нынешней дачи + еще небольшая добавка тысяч 200. Т.е. налом планирую иметь 1,5 миллиона к началу строки. А также подключенное электричество и дороги, и бытовку на участок.

Кстати, некоторые участки, расположенные на вершине, имеют в своем составе перепад высот около 7 метров - как на них строиться, я вообще не знаю. Они вроде площадью больше, от 20 соток, и ценой от 1,5 миллиона. (также без коммуникаций).

А строить и так придется долго, еще внутри дом отделывать + инженерия. Ну надеюсь что через 5 лет с настоящей даты дом все-же дом будет пригоден для жилья.
« Последнее редактирование: 28 Января 2011, 14:58:24 от sasha_nik »

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #5 : 02 Марта 2011, 20:35:12 »
Вчера наконец получил кадастровый паспорт на участок и свидетельство о собственности. Обошлось не 15000, как говорили, а всего 3200 :). Заодно еще заплатил 70000 взносов (12000 за 2010 год и остальное пока не распределили, просто вписали в мою членскую книжку.  Участок в итоге получился 1057 квадратных метров, вот только к сожалению 10-ти соточных было два, и мне достался тот, который слева (на нем по краю проходит мелиорационная канава, на рисунке обведен), хотя вроде договаривались на тот, который справа. Ну ничего, переживу. Весной увижу точно границы.

Кстати, задно узнал, что по электроэнергии нас обслуживает не ЛОЭСК, а Ленэнерго. (Это мне ответили на сайте ЛОЭСК).
« Последнее редактирование: 02 Марта 2011, 20:44:57 от sasha_nik »

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #6 : 20 Марта 2011, 01:15:10 »
А вот как выглядит мой участок на плане карты google

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #7 : 22 Апреля 2011, 21:52:47 »
В общем, стали известны практически окончательные размеры взносов

Итого:
1. электричество 19,5 ТУ + 30 столбы + около 50 оборудование + 150 тысяч 5 КВт = примерно 250 тысяч за 5 КВт
2. Дороги 113 тысяч
3. Газ 37 тысяч ТУ + 100 тысяч проектирование + 120 тысяч работы
4. Скважина порядка 100 тысяч
5. Еще взносы за 2 года 44 тысячи

Итого в общей сложности порядка 750-800 тысяч рублей.  Дороги идут с сотки, остальное с участка.

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #8 : 12 Мая 2011, 23:38:46 »
Посмотрел участок подробнее. Хотя мне 60 квадратных метров и подарили, но метров 150-200 квадратных на участке завалено валунами. Буду думать, что с ними делать. Заодно нашел контору, которая строит дома в Осельках, обещают дом 130 квадратов из газобетона 375 мм под внутреннюю отделку за 1500 т.р. (т.е. цена включаем фундамент, перекрытия, окна, входную дверь, кровлю, внешнюю отделку дымоходы, штукатурку внутри за 11500/кв. метр   (может, выйдет чуть дороже, т.к. фундамент на склоне + вышеупомянутые валуны).
Озерца рядом нет, есть пруд в 300 метрах примерно, шириной метров 10, длиной метров 150-200.
Вид с участка на садоводство и лес, до леса тоже примерн ометров 200-300.
« Последнее редактирование: 12 Мая 2011, 23:49:06 от sasha_nik »

kuznetcov_dr

  • Newbie
  • *
  • Сообщений: 1
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #9 : 02 Августа 2011, 23:11:44 »
Насколько я понял Вы покупали участок у УК "Светлое". Я собираюсь купить участок у них же в другом дачном поселке. Не было ли проблем при покупке и после? (Я имею ввиду участившиеся случаи мошенничества).

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #10 : 19 Августа 2011, 11:15:26 »
Проблемы следующие:
1. Продают через договор дарения, чтобы не платить налоги. Покупателю нужно платить подоходный налог (с 10 тысяч рублей 1300 налога)
2. Сначала продают долю, потом кадаструют.
3. Стоимость коммуникаций при покупке была неизвестна заранее. Оказалось газ + дороги + электричество 5 КВт + вода в сумме 750 тысяч. По мелочи норовят развести, хотели за разметку участка 5 тысяч содрать - не дал
4. Кадастр ждать год.
5. Ежегодные членские взносы помимо коммуникаций 12-22 тысячи.

И обязательно осмотрите участок перед покупкой.


Теперь у  меня на руках есть , свидетельство о собственности на отдельный участок и договора на коммуникации и обслуживание. Но сначала я оплатил часть стоимости, а договора уже были потом. Контора существует, на пискаревском 63, офис 318. Плачу там, записи делают в членскую книжку, ставят печать.

По участку - как я писал - дорог пока нет и коммуникаций, все проектируется.
« Последнее редактирование: 19 Августа 2011, 11:19:34 от sasha_nik »

abramabram

  • Newbie
  • *
  • Сообщений: 1
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #11 : 17 Октября 2011, 11:00:09 »
Добавлю к сообщению sasha_nik, касательно недостатков оного поселка:

Главным недостатком поселка является... низкая цена, по которой г-н Горшков распродавал там земли. Наверное, слово "низкая" в данном контексте вполне можно было бы взять в кавычки, так как с учетом перечисленных выше доп.платежей цена получается как будто среднееобластная (хотя и терзают смутные сомнения, что она не увеличится в итоге раза в полтора-два, как было со всеми уже озвученными платежами).

Из-за низкой "цены входа" (которую г-н Горшков и Ко озвучивали при продаже-"дарении" земли) в поселке появилось изрядное количество участков, купленных непоятно кем и непонятно зачем. Далеко не все покупатели с самого начала отдавали себе отчет в том, что именно и за какие деньги они покупают. И получилось так, что где-то треть (или даже больше) членов ДНП не могут (или попросту не хотят - но какая теперь разница?) вносить платежи, которые делятся на всех поровну: на дорогу, электричество, кто-то еще за кадастры не заплатил даже. Что в итоге получается: дорога стоит недостроенная, а те ее отрезки, которые объявлены готовыми - оч.низкого качества, электричество на настоящий момент так и не появилось, и с учетом того, как люди платили раньше, не понятно, появится ли оно в ближайшее время.

Правление ДНП в этой ситуации ничего сделать не может - у них нет реальных инструментов взыскания долгов с членов ДНП. Единственное их предложение - это самим членам ДНП как-то влиять на должников, чтобы те сдали деньги на общие расходы. Не смешно ли? Хотя нет - я забыл про еще один "выход из ситуации", предложенный Львом Викторовичем: сдать деньги за должников самим...

Думаю, у читателя уже сложилось определенное впечатление о компетенции г-на Горшкова в нелегком деле земельного девелопмента. Допустив ошибку в самом начале (не заключив с покупателями договора на коммуникации при продаже-"дарении" земель), он теперь пытается всеми силами переложить решение проблемы на казалось бы заинтересованных лиц (членов ДНП), но вот каковой при этом окажется реальная цена земли? Подсчитать не так-то и сложно: если бы теперь владельцы участков, заинтересованные в развитии поселка, скинулись и закрыли долги "неплательщиков" сами, то реальная цена сотки перевалила бы за 160 тыров!!! И это без газа и воды - только за кадастры, дорогу и электричество!!

Еще один очень интересный момент: земля под внутриквартальными дорогами в поселке. При покупке участка г-н Горшков (если вы спросите его об этом), скорее всего, скажет, что передал (или передаст в ближайшее время) землю на баланс ДНП, однако, этого пока не случилось (и скорее всего, не случится в ближайшее время). Внутриквартальные дороги в Верхних Осельках построены на землях, находящихся в собственности г-на Горшкова, и расставаться с ними он пока не намерен. Бесплатно, разумеется. На одном из собраний, он предложил членам ДНП выкупить у него землю где-то тысяч за 100 с участка. Или платить плату за проезд (тогда он называл цифру с потолка, порядка 2000 рублей в месяц... за проезд по дороге, построенной. заметьте, на деньги членов ДНП). Когда будете принимать решение купить у него землю - не забудьте добавить в общую стоимость участка и эти расходы.

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #12 : 21 Октября 2011, 14:13:56 »
Да, Вы правы, так я и думал. При покупке он про коммуникации говорил весьма неопределенно. В итоге землю набрали и те, кто не может заплатить еще 700-800 тысяч за коммуникации. Потому что такие суммы надо было озвучивать заранее - для многих это заработок за несколько лет. Ему лишь бы втюхать землю, а там будь что будет. И договора подписывал крайне неохотно. Но по крайней мере они у меня на руках. Дороги он предлагал выкупить, цену называл 40 тысяч за сотку. Вот только как он может заставить выкупить дорогу или платить за аренду дороги, т.к. во-первых, дороги будут построены на наши деньги (с договором), а, во вторых, он что, поставит шлагбаум и будет пускать на дорогу выборочно?  Это нарушение закона, т.к. все эти дороги согласовываются со строительным комитетом. Думаю, что если он сам не захочет, то уже суд (при наличии документов, что мы оплатили строительство дороги) заставит его или продать по кадастровой стоимости или передать безвозмездно земли под дорогами в долевую собственность владельцев участков. По крайней мере, за аренду дорог я платить точно не стану.

Пока стоимость коммуникаций по договорам получается примерно такая же, как и в других поселках всеволожского района. Про влияние на должников он ничего не говорил.


sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #13 : 21 Октября 2011, 14:16:46 »
Но хочу отметить, что в начале массива за дело взялись уже другие ребята - КП "5 холмов", так что может это как-то спасет ситуацию.

sasha_nik

  • Jr. Member
  • **
  • Сообщений: 86
    • Просмотр профиля
Re: ВЕРХНИЕ ОСЕЛЬКИ
« Ответ #14 : 21 Октября 2011, 16:46:53 »
От себя добавлю - мне пока не к спеху, все равно сейчас не на что строить. Вот если через 2 года не будет даже электричества и дорог - то уже придется судиться. По поводу цен - посмотрим, во сколько участок обойдется в итоге. По поводу дорог и прочего - так похоже почти во всех поселках.