poselki

Автор Тема: ИЖС или ДНП? Вот в чем вопрос  (Прочитано 8526 раз)

Смотритель

  • Administrator
  • Jr. Member
  • *****
  • Сообщений: 53
    • Просмотр профиля
ИЖС или ДНП? Вот в чем вопрос
« : 11 Июня 2010, 11:34:56 »
Сегодня на загородном рынке большое, если не сказать превалирующее, число предложений по продаже земельных участков с правовым статусом ДНП. Что расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство. Принципиального отличия, по словам девелоперов, с одной стороны, между землями ДНП и ИЖС нет. Хотя, с другой стороны, сами застройщики уверяют покупателей в том, что как только статус ДНП изменится на ИЖС, те же самые земли подскочат в цене.

Насколько ощутимо приводит к удорожанию участка изменение правого статуса земель? Возрастает ли вероятность рисков при заключении договора купли-продажи земельного участка со статусом ДНП? И в чем, наконец, основное отличие между более дорогим ИЖС и экономически более выгодным ДНП? С этими вопросами наш портал Poselkispb.ru обратился к экспертам рынка загородной недвижимости:

В рамках коттеджного поселка отличие ДНП от ИЖС только одно: «на землях индивидуального жилищного строительства – прокомментировал Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, - можно прописаться (оформить постоянную регистрацию). Для покупателей дорогого жилья это не принципиально: у них, как правило, есть жилье в городе. Для покупателей эконом-вариантов для постоянного проживания – статус земли играет более важную роль. Последнее время есть отдельные случаи, когда прописываются и в садоводствах, но за это приходится повоевать.

У ДНП (также и СНТ) есть и преимущество: поселок на таких землях может стоять особняком – отдельно от прочих населенных пунктов. Земли ИЖС – это черта какого-то поселения. А значит, гарантировано соседство (не всегда приятное) с зоной сложившейся застройки. С одной стороны, это предполагает наличие какого-то общественного транспорта, магазина и т.п., с другой – «деревенских соседей». (Впрочем, у земель ДНП тоже может быть соседство, поэтому надо смотреть на конкретное место). Имущественных рисков ни в том, ни в другом случае нет: собственность есть собственность.

Если говорить о смене вида разрешенного пользования с ДНП на ИЖС, то в случае, когда участок находится на землях поселений, это вполне реально. Если же на сельхозземлях – практически неподъемно для застройщика. Придется менять категорию земель, бороться с местной администрацией. Им такая «прирезка» ни к чему: для них придется подтягивать инфраструктуру: дороги, транспорт, магазины, школы, поликлиники и т.п. Даже с ГИБДД возникнут сложности: им надо переставлять знаки, обозначающие границы поселений – оно им надо?

Ценовая разница между ДНП и ИЖС несущественна. Скорее это влияет на активность продаж. Граждане ошибочно считают, что ИЖС чем-то надежнее. Хотя, к примеру, ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на землях поселений даже выгоднее. Когда покупатели это осознают, они перестают упрямиться: «сделайте мне ИЖС». Ценовая разница не больше 10%, причем по некоторым землям – еще ниже. Но продажи идут лучше. На активном рынке застройщики не склонны заниматься переводами земель, а на пассивном, когда приходится бороться за каждого покупателя, получить такой «правовой плюс» более важно».

«На рынке коттеджных поселков, конечно же, лидирует предложение участков с подрядом и без, со статусом ДНП – отметила Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской недвижимости». – Если говорить о переводе земель из одной категории в другую, сейчас этот вопрос сильно осложнился. В последние годы власти ужесточили контроль за использованием сельхозземель, тем самым еще более усложнив и без того непростую и дорогостоящую и длительную по времени процедуру перевода земель в другую категорию.

ДНП – наиболее удобная форма для продавцов участков и домов на них. Несмотря на то, что стоимость такой земли сильно уступает землям ИЖС (продавец может на них заработать меньше) да и возможности подключения коммуникации, как правило, на таких землях не такие, ДНП – это часто единственный возможный для девелопера вариант реализовать земли сельхозназначения. Начать здесь надо с возможностей получения земли для девелопера.

Сегодня на первичном загородном рынке есть ряд способов получения земельных участков в собственность и в аренду. Так, казалось бы самый «простой» и «прозрачный» - это покупка земли на торгах Фонда имущества Ленобласти. Однако на практике наименьшая доля земельных участков «получается» таким путем. Дело в том, что активность этой структуры, тем более по сравнению с Фондом имущества Петербурга, увы, не самая высокая.

Именно поэтому большинство участков на первичном рынке девелоперами и частными лицами «получается» другим путем. Это различные варианты взаимодействия с органами местного самоуправления. Интересующий участок можно получить или через конкурсную процедуру, либо самостоятельно обратиться с заявлением о покупке интересующего участка. Однако сам факт обращения, понятное дело, не означает получение: все зависит от категории земли и ее статуса.

Наиболее «выигрышные» земли в тех поселениях, где имеется утвержденные Генплан и схема территориального зонирования. Но таковых в Ленобласти, увы, единицы. Чаще всего Генплана нет. Значит, его нужно разработать. Как правило, чтобы эти документы разработать и утвердить, самому инвестору необходимо принять живейшее участие (в том числе и посредством денег) в их создании.

Например, пару лет назад был утвержден Генплан и схема территориального зонирования в поселении Низино Ломоносовского района. Крупные инвесторы в данном случае послужили «катализатором» появления столь необходимых для развития территории документов. Подобный положительный пример можно наблюдать в поселении Агалатово, где будет построен коттеджный поселок от компании «RODEX Северо-Запад».

Также подобная работа ведется и в других поселениях и районах в южном направлении, которое сейчас развивается наиболее активно. При этом по-прежнему наиболее прогрессивным в этом отношении остается Всеволожский район, где в настоящее время – наибольшее количество коттеджных поселков в продаже.
Тем не менее, на собственном опыте, как владелец земельного участка в поселении ДНП, могу сказать, что создание Генплана поселения – процедура очень длительная.

Так, в одном из районов Ленобласти, где и находится ДНП, инициированный членами ДНП генплан лежит на утверждении муниципального округа уже около трех лет. Таким образом, можно сделать вывод, что, по крайней мере, в этом конкретном месте позволить себе разработать и утвердить Генплан может только крупный девелопер и инвестор, желательно имеющий, помимо свободных средств, еще и административный ресурс».

По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» за 2009 год:

Средняя стоимость 1 сотки земли, тыс руб. (ДНП)


Район               min       max    среднее
Выборгский      60         721     213
Курортный       320       545      442
Приозерский    57         318     139
Всеволожский  25         320       173
Гатчинский      65         206     104
Кировский        29        265      96,8
Кингиссепский 100      100      100
Ломоносовский 54        100      77
Тосненский       35         40       37,5
Волосовский     25         50       37,5
Лужский           17         35        26,8

Средняя стоимость 1 сотки земли, тыс руб.


Район                  min        max        среднее
Курортный          450        863          619
Всеволожский     105        969          441
Выборгский         140        650          351
Волховский          50,4      150          81,5
Ломоносовский    129       300          230
Тосненский          390       390          390

Источник: Poselkispb.ru



vlad

  • Newbie
  • *
  • Сообщений: 16
    • Просмотр профиля
Дачи на сельхозземлях запрещают
« Ответ #1 : 22 Сентября 2010, 14:39:24 »
Минрегион предложил ограничить дачное строительство
Министерство регионального развития РФ разработало проект закона, согласно которому вести индивидуальное жилищное (дачное) строительство (ИЖС) можно будет только в пределах населенных пунктов. Об этом пишет газета "Коммерсант".
По данным издания, документ разработан в связи с постановлением Конституционного суда, который в апреле 2008 года признал факт несогласованности правовых актов, касающихся регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства, и разрешил россиянам регистрироваться в дачных домах.
Законопроект призван устранить недостатки законодательства. Одна из главных идей документа заключается в запрете прописки на дачах, находящихся вне населенных пунктов. Для этого Минрегион предлагает разделить земельные участки на три типа: дачные, садовые и огородные. На дачных участках будет разрешено строительство жилых домов и хозяйственных строений, садовые будут предназначены для выращивания различных культур (на них могут размещаться только хозяйственные постройки). На огородных участках предполагается только выращивание сельскохозяйственной продукции. При этом дачные участки должны находиться только в границах населенных пунктов и не могут располагаться на землях сельхозназначения.

Смотритель

  • Administrator
  • Jr. Member
  • *****
  • Сообщений: 53
    • Просмотр профиля
Re: ИЖС или ДНП? Вот в чем вопрос
« Ответ #2 : 29 Октября 2010, 11:21:24 »
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ДУМА
ФЕДЕРАЛЬНОГО СОБРАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПЯТОГО СОЗЫВА

КОМИТЕТ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЗЕМЕЛЬНЫМ ОТНОШЕНИЯМ

З А К Л Ю Ч Е Н И Е

_____  _____________2010 г.                                                                   №  ___________________


по проекту федерального закона № 167057-5 «О внесении изменений
в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огородных и дачных земельных участков» -
внесен депутатами Государственной Думы А.М.Бабаковым, М.Е.Старшиновым
(третья редакция)

Комитет Государственной Думы по строительству и земельным отношениям рассмотрел проект федерального закона № 167057-5 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огородных и дачных земельных участков», внесенный депутатами Государственной Думы А.М.Бабаковым, М.Е.Старшиновым (далее – законопроект), и сообщает следующее.
Согласно пояснительной записке законопроектом вносятся изменения в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в целях реализации постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. № 7-П (далее- Постановление суда), в соответствии с которым абзац второй статьи 1 Федерального закона признан не соответствующим Конституции Российской Федерации в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
Необходимо отметить, что, фактически, законопроект не содержит норм, направленных на достижение указанной цели. Не определяется, какое жилое строение считается «пригодным для постоянного проживания».
Вместе с тем, законопроектом предлагается новый подход к определению правового режима садовых, огородных и дачных земельных участков. При этом исключается возможность использования садовых земельных участков для целей отдыха.
Законопроект содержит внутренние противоречия. Так, согласно поправкам в статью 1 Федерального закона на садовом земельном участке допускается строительство индивидуального жилого дома, на дачном земельном участке такое строительство запрещается. Вместе с тем из других статьей законопроекта следует, что возможно строительство жилого дома на дачном участке, на садовом - только в случае нахождения такого земельного участка в границе населенного пункта.
Следует обратить внимание, что законопроектом используются термины «индивидуальный жилой дом», «строение, не предназначенное для постоянного проживания граждан» и «строение и сооружение хозяйственного назначения (хозяйственная постройка)» определение к которым действующее законодательство Российской Федерации не содержит.
Необходимо также отметить, что внесение изменений в Федеральный закон, допускающих строительство индивидуального жилого дома на садовых земельных участках требует корреспондирующих изменений порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно законопроекту параметры разрешенного строительства на огородном, садовом и дачном земельном участке определяются видами разрешенного использования земельного участка. Данное положение законопроекта не в полной мере соответствует Градостроительному кодексу Российской Федерации,  согласно которому предельные параметры строительства, реконструкции устанавливаются градостроительным регламентом.
Целесообразность введения в Федеральный закон понятия  «планирование использования земельных участков» в отношении дачных и садовых земельных участков на землях населенных пунктов при наличие в ГсК РФ понятия «территориальное планирование» нуждается в дополнительном обсуждении.
Предлагаемое законопроектом дополнение пункта 11 статьи 85 ЗК РФ о возможности включения в состав территориальной зоны сельскохозяйственного использования в границах населенного пункта земельных участков, предназначенных для ведения огородничества, необходимо согласовать с частью 10 статьи 38 ГсК РФ, которой такое включение не предусмотрено.
Учитывая отсутствие переходных положений, земельные участки, ранее предоставленные для ведения дачного хозяйства на землях сельскохозяйственного назначения, подпадают по действие Федерального закона от 27.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Таким образом, законопроект в новой редакции также не обеспечит реализацию постановления Конституционного Суда, не решает в полной мере указанных в пояснительной записке проблем не дает надлежащего понимания правового режима садовых, огородных и дачных участков и содержит нормы, не в полной мере соответствующие нормам иных федеральных законов, а также допускающие неоднозначное толкование и применение их на практике.
На основании вышеизложенного Комитет Государственной Думы по строительству и земельным отношениям не поддерживает проект федерального закона № 167057-5 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огородных и дачных земельных участков», внесенный депутатами Государственной Думы А.М.Бабаковым, М.Е.Старшиновым, и рекомендует Государственной Думе отклонить законопроект при его рассмотрении в первом чтении.


Председатель Комитета                              М.Л. Шаккум